前一篇我介紹過客變的流程與內容，這一篇我們來聊聊"客變前後需要特別注意的小TIPS"
購屋前-注意購屋基地的區劃分類
⭐⭐⭐⭐⭐這點非常重要要打5顆星星!
毛胚交屋、屋高挑高、房價相對便宜，而且全新落成，這樣的物件應該會讓非常多屋主動心，但是!!在心動之前一定要睜大眼睛看清楚物件的基地位置在都市計畫法的分類屬於住宅區、商業區或是工業區?
(都市計畫法的分類不只這3種，在此僅列舉3項)。
其中大家比較容易在購屋中誤入雷區的是「乙種工業住宅」指的是乙種工業用地上興建的住宅。因土地價格取得相對便宜又有屋高優勢，在不知情下常是屋主的購屋首選，但是「乙種工業住宅」是不合法的喔!除了室內不能隔間、衛浴隔間僅1套，購屋的貸款及後續轉手都有問題必須謹慎小心。
*註:如建商把工業用地變更為住宅用地則合乎法規。
另外，購屋前可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」快速查詢所屬分區避免花錢買到"糊塗房"。
⭐⭐⭐⭐⭐購買預售屋換約房
有許多屋主並非是預售第一手購買者，也許是從地主戶或是在仲介平台加價購買換約預售屋，但在購買到夢中情房的同時，魔鬼也藏在在細節裡，必須詢問清楚幾個重要環節才不會讓荷苞大失血。
1.是否經過前屋主客變?
預售屋興建通常需要3-5年，在興建過程中房價也通常會有些許漲幅，如果是在房子興建中第1-2年想購買換約屋，一定要詢問購屋者(賣方)是否有執行"客變"? 而客變內容是哪些?
註:客變完成時建商與屋主都會有圖紙確認一定要問清楚.
大部分購買預售屋的屋主都會以自身需求與建商進行客變，所以當購買換約屋時很大機率已不是當時建商配置的格局。而裝潢中屬"廚房、衛浴"的建製成本最高，如果賣方當時的需求是隔間、設備全部退掉的狀況那等同於是買了一間經過漲幅空間的毛胚屋......。如果銀彈充足那就衝吧!
2.還沒到客變階段那建商是否有特殊規範?
最幸運的狀況是買到喜歡的建商品牌、戶型甚至還沒到客變階段，那只剩一個問題"能客變的內容有哪些?"
不同建商各有不同的客變準則，大部分是可退可追加;另有只退不追加(可以退隔間但不追加隔間的情形)，任何一個決定都會影響日後裝修成本，所以在準備新家預算上都需要方方面面考慮。
建照：
全名為「建造執照」
建物如果有新建、增建、改建或修建，都應該先申請「建造執照」。
取得「建造執照」後才可以開始動工。如果沒有申請建造就蓋房子，就會變成我們常說的違章建築，也就是違建。
使照：
全名為「使用執照」
當房子蓋好完成後申請「使用執照」才能辦理「第一次登記」取得權狀。在取得權狀之前，就算買的是預售屋，也只是合約上載明的權利而已，還不是正式的產權。
驗屋怎麼驗? 何時驗?
根據《預售屋買賣定型化契約》規定，建商必須在取得使用執照，並完成水電瓦斯的接通以後，才可以讓屋主進行驗屋。
在取得使用執照之前，該房屋還不算真的是完工，如果你發現建商根本還沒拿到使用執照，就催你驗屋那就要多留心了。(我的確看過朋友購屋的建商如此操作的)。
驗屋時，我會建議尋求專業的"驗屋公司"進行勘驗，除了肉眼檢測外更配備了如熱顯像儀/分貝儀/電表等專業儀器為屋主把關屋內的方面面，當然每一間驗屋公司的服務項目不同這就需要大家多詢問、多比較。
而驗屋當天建議攜帶:
1️⃣購屋時建商給的所有圖檔，如有客變就需要攜帶客變後的所有圖檔。
2️⃣交易契約 (購屋合約那一本)。
3️⃣精神飽滿的自己
驗屋時間至少2小時起跳會非常累人，而此時容易拒絕思考問題、容易答應很多奇妙的請求，買房是大事千萬不能在任何不可以妥協的時機點栽坑啊!
切結交屋? 借屋裝修??
在所有權移轉尚未完善前，部分建商會於初次驗屋時詢問屋主是否"借屋裝修"?
以室內設計師的角度給予建議是房屋興建的1-3年都在等了，真的不差1-2個月走完過戶程序!希望屋主們還是耐著性子將程序完整過一遍才好。
如果真的有房屋使用的急迫性也得好好的協調合約內容防止後續爭端。
對於交屋後進場的設計公司而言，借屋裝修屬於驗收不完全的物件，進場施作後萬一發現房屋瑕疵實在很難究責，最後頭疼的還是屋主。
結語
雖然開頭說是小TIPS，但洋洋灑灑還是寫了這麼多條，真的希望大家都能認真看完，能少走點冤路那就太好了。
